买家篇：购房6大程序和常见问题
逸升法律（Ascent Lawyers）了解购买房产是一件大事，不管您打算购买的是自住房或投资房，当中您或许会遇到各式各样的问题，不知从何入手。
逸升法律的专业房产律师可以为您解答疑问，协助处理房产交割的大小事宜，保护您的合法权益，让您无后顾之忧。
购房六大程序包括：
1）锁定房产地区；2）确定预算，安排资金；3）锁定心仪的房子；4）仔细阅读合同并签署；5）遵守合同生效后的主要日期；6）房产交割。
您是否有关于需不需要聘请律师？买房要注意哪些事儿，或作为海外人士，能否在澳洲购房的问题，接下来本篇文章将会为您概括的介绍：
1. 锁定房产地区
买房的原因有多种，学区房是很多家庭选购的主要原因。向你介绍EdMap，帮定居昆士兰的您查询您的家（或意向购买房产）是否在意向学校的学区范围内。http://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/
2. 确定预算，安排资金
您可以选择以现金支付全款购买房产，或者安排贷款。如需要贷款，请您联系银行或贷款经纪人，拿到贷款预批（Pre-approval），确认您有能力支付的房产价位。
除了要安排资金支付房产本身的价格外，请同时预留资金作为支付律师费、土地局产权注册费、印花税等等费用。
常见问题
2.1 律师会帮忙跟银行安排贷款吗？
贷款事宜主要由银行或贷款经纪人来安排，建议您直接跟他们沟通，他们能够一一解答您的疑问，比如说借贷能力，买房的资金预算等等。您需要在贷款申请成功后，通知我们的房产律师，以便我们进一步安排房产交割的工作。我们在房产交割日前，会通知银行所需要准备的金额，以确保房产能够顺利交割。最重要的是您确认所购买的房产是在您的预算之内，剩下的就可以放心的交给我们专业的房产律师来完成过户的程序。
2.2 律师如何收费？我什么时候要支付律师费？
收费一般包含杂费和律师费。
- 杂费：房产律师在安排房产过户的工作时，需要向不同的部门调取房产的讯息，以确保房子交割前无未交的费用。律师会按照房产的类型，所在的市政府，来调取相关的报告。调取报告时需要支付一定的费用，我们称之为杂费。我们的房产律师在了解您的房产基本信息后，会估算杂费的金额。
- 律师费：律师费也因房产类型的不同而有所不同，建议您跟我们咨询，我们会根据您的情况提供详细的报价。杂费和律师费一般在房子交割时支付。
2.3 什么是印花税？我要缴多少印花税？
印花税是政府向买家征收的税，金额会因以下因素而改变：
- 房产是自住房还是投资房
- 房产价格
- 您是否首次置业
- 您是本地居民还是海外人士
房产律师可以根据您的具体情况准确计算您所需要付的印花税，协助您把握购房预算。
3. 锁定心仪的房子
按照贷款预估的结果和您的预算，找到您心仪的房产。市面上的房产大致分为以下两种：
- 现房（公寓、独立屋、联排别墅）或空地
卖家可以私人出售，或通过房屋买卖中介，以私人或者拍卖的方式出售。 - 楼花，期房
卖家可以透过房屋买卖中介出售。
4. 仔细阅读合同并签署
房屋买卖中介会准备购房合同让您签字。建议您先委托房产律师为您预览购房合同后才进行签字。
常见问题
4.1 签署合同前为什么需要律师看合同？
房产律师会负责仔细为您查看合同，向您解释合同的条款，保障您的权益。
4.2 买房是否一定要委托律师呢？
购买房产涉及的金额交易是上十万，甚至上百万、上千万，在安排房产交割中不容有失。假如稍有差池，买家可能被告毁约或面临重大罚款。所以委托有经验的房产律师根据法律程序工作，保护您的权利，保证房产能顺利交割。
4.3 合同上有哪些重要条款?
合同中所包含的条款对作为买家的您至关重要，比如：
- 贷款条款(Subject to Finance)
如果买家在贷款申请被拒时终止合同，买家可以根据此条款终止合同，拿回定金。 - 购房检查条款 (Subject to Building and Pest Inspection)
如果房屋检查时发现房子有严重白蚁或者结构性问题，买家可以根据此条款终止合同，拿回定金。 - 海外人士许可（FIRB）条款 (Subject to FIRB Approval)
海外人士购买房产必须得到海外人士购房许可。若买家申请FIRB被拒，则可以根据此条款终止合同。
5. 遵守合同生效后的重要日期
在买卖双方都签署合同后，合同便会正式生效。我们的房产律师会提醒您按照合同要求，遵循合同重要日期安排以下的事宜：
- 交付定金
- 合同冷静期
- 购房检查日期（房屋建筑, 游泳池，白蚁）
- 贷款申请日期等等
常见问题
5.1 什么是合同冷静期?
冷静期是购房合同生效之后，买家有可以再次思考并中止合同的机会。一般来说，冷静期为 5 个工作日，从买家/买家律师收到合同之日算起。如买家在冷静期内中止合同，需要付合同价格0.25% 的罚款。
5.2 一定要进行购房检查吗？
在澳洲买现房，不论是公寓、独立屋、联排别墅，建议买家都要安排购房检查，来确保房屋没有白蚁或者结构性问题。
5.3 假如购房检查报告发现房子有问题，我可以终止合同吗？
如果房屋检查时发现有重大问题，而且合同里有Subject to Building and Pest Inspection条款，您或许可以终止合同。具体个案请找我们的房产律师进行咨询。
5.4 我什么时候要买房屋保险?
买卖双方签字后第一个工作日下午五点起，您就要开始承担房屋损毁的风险。我们强烈建议您购买房屋保险，投保内容可以包括房屋本身、地毯、窗帘和其他房屋附属物等。在交割后，您也应该为房子中的财物购买保险。
5.5 银行还没有批下我的贷款，可是合同的贷款限期快到了，我应该怎么办？
如果贷款限期快到，可是银行通知您贷款还没有准备好，请您尽快通知我们的房产律师，我们会向卖家申请合理的延期贷款限期。
6. 房产交割
交割当天买卖双方和贷款银行便会安排文件和支票的交接。
常见问题
6.1 我需要出席交割现场吗？
作为买家的您不需要出席，只需要耐心等候我们的房产律师处理好过户的手续，完成后我们便会通知您交割完成。您便可以安排到房屋买卖中介那里取钥匙，正式入住。
6.2 交割日期可以提前吗？
只要买卖双方都同意，您可以告知我们的房产律师为您向卖家申请把交割日期提前。
6.3 如果交割无法如期完成，谁应该负责？
- 买家过失而影响交割：
卖家有权终止合同、没收定金以及起诉买家违约索取赔偿卖家的损失。
如果卖家同意延期交割日期，卖家有权要买家按日支付利息直到交割完成为止。 - 卖家过失而影响交割：
买家有权终止合同，拿回定金以及起诉卖家违约索取赔偿买家的损失。
其他问题
问题：我是海外人士，我可以在澳洲买房吗？
无论您是留学生，背包客，或游客，您都可以在澳洲购买房产，可是您需要注意以下几项：
- 获得外国投资审查委员会FIRB 批准
您需要先向外国投资审查委员会（FIRB）提出申请并获准后才可以购买房产。目前申请FIRB的费用会根据房产的价值而有所不同。 - 额外印花税
在澳洲买房，无论是海外人士或澳洲居民，都需要缴付一定的印花税。相比澳洲居民，海外人士需要支付额外的印花税
