上期我們在討論如何保護父母為年輕夫妻支付的房貸首付時,提到了借款協定這一辦法。 借款協定可以在夫妻雙方婚姻破裂時,將父母借給子女的首付款劃為負債,而不算為夫妻雙方的共同財產,從而保護這筆錢不會被對方分掉。
婚姻破裂后,夫妻雙方需要進行財產分割,在沒有任何的外債、抵押等情況,一份借款協定是可以充分保護父母支付的首付的。 但是倘若婚內有外債,或用房屋進行過抵押借貸等行為,一份未經登記的借款協定就不足以保護這筆來自父母的首付了。
下面我們用同樣的主人公和故事背景來分別舉例說明。
Rose和Alex兩人結婚後購買了一間80萬澳幣的房子。 Rose的父母提供了30萬作為買房的首付,夫妻兩人向銀行借款50萬,並一直共同償還房貸。
為了計算簡單,我們假設賣房價和貸款餘額都沒有變化,而且夫妻雙方在婚內的貢獻一樣,本應平分婚內財產。
1. 父母借30萬首付給Rose,沒有借款合同
5年後,Rose和Alex的婚姻破裂,需要進行財產分割。 根據澳洲家庭法規定,進行財產分配前需要將夫妻雙方的所有資產減去負債,餘額再根據家庭貢獻進行分割。
由於沒有任何的證據表明父母的30萬澳元屬於夫妻二人的負債,因此法官可能會認為30萬首付是Rose父母給予夫妻二人的禮物,因此算作是夫妻 共同資產。 結果,房子賣出80萬,還清了銀行貸款50萬後,剩下30萬夫妻平分,Rose只拿到了15萬,損失慘重。
2. 父母借30萬首付給Rose,簽了借款合同,未辦理抵押登記
婚姻期間,Rose向逸升法律(Ascent Lawyers)諮詢後,與父母簽署了30萬借款協定。
5年後,Rose和Alex的婚姻破裂,需要進行財產分割。 由於這份借款協定的存在,Rose和Alex在處理房產時,將房屋變賣,賣房的錢同樣是80萬,還清銀行貸款50萬後,退回Rose父母借的首付30萬。 最終,Rose父母的30萬首付款成功保住。
3. 父母借30萬首付給Rose,簽了借款合同,未辦理抵押登記,期間男方用房產作了抵押
婚姻期間,Rose與父母簽署了30萬借款協定。 但是,這筆借款沒有到土地局辦理抵押登記。
3年後,Alex辭職做生意,向貸款公司以房屋為抵押借貸30萬,貸款公司隨即為這筆借款辦理了抵押登記。 獲得了優先於未辦理抵押登記負債(Rose父母的30萬)的清償權。
又過了2年,Alex生意失敗宣告破產,與Rose的婚姻也走到了盡頭。 兩人不得不先將房屋變賣,變賣后所得的80萬,首先歸還銀行房貸50萬,再按照清償順序,歸還貸款公司30萬,所剩為0。
即使Rose與父母之間有30萬的借款協定,但由於沒有辦理抵押登記,所以清償權居於那些有登記的貸款之後。 因此最後雖然有借款合同,父母還是沒能把錢拿回來,損失慘重。
那麼在這種情況下,是不是無論如何Rose父母的30萬首付都要不回來了呢? 有沒有什麼更好的方式來保護Rose父母給的錢呢?
幸好,答案是有的。 向澳洲土地局辦理貸款抵押登記可以有效的保護這筆首付。
父母借款30萬給Rose,Rose將這筆錢作為首付與Alex一起向銀行貸款購買了房子。 借款的銀行與Rose爸媽就都與這套房子有利益相關。
需要注意的是,在辦理抵押登記時,登記的時間點非常關鍵,同樣有登記的貸款,越早登記就越優先享有清償權。 因此,逸升法律(Ascent Lawyers)建議您儘早的諮詢我們的律師,及時辦理貸款的抵押登記,獲得優先清償權。
4. 故事的結局
Alex辭職做生意,打算向貸款公司借貸。 Rose向我們諮詢後,把30萬借貸協定向土地局辦理了抵押登記。
之後Alex想以房屋為抵押借貸30萬,但因為貸款公司在土地局查到這套房子上已有兩筆登記的抵押貸款,所以沒有批准Alex的貸款申請。
再之後,Rose和Alex婚姻破裂,需要進行財產分割。 Rose和Alex在處理房產時,將房屋變賣,賣房的錢同樣是80萬,還清銀行貸款50萬後,退回Rose父母借的首付30萬。 這樣,父母給Rose的30萬借款就保住了。
一般情況下,委託律師起草貸款協定就可以保護父母為子女支付的房貸首付。 而將私人間的貸款協定辦理抵押登記可以最大化保護借款人的利益。 如果你有與Rose類似的困擾或擔憂,歡迎撥打07 3532 6982聯繫逸升法律諮詢或掃一掃網站底部二維碼瞭解更多詳細內容。
