自今年2月疫情开始在澳洲爆发后，我们处理了很多关于商业租约相关的纠纷，其中最常见的是提前解除租约（Surrender）和减租（Rent relief）这两个问题。
4月3日，由澳大利亚总理和所有州、领地政府的总理及执行总理们组成的澳洲国家内阁，联合发布了一个”内阁强制准则”，来帮助那些受新冠疫情影响，盈利受损的中小型企业主，促进他们与房东就租金纠纷进行谈判和调解。
随后，在5月28日，昆士兰政府也通过了《关于零售商铺租赁和其他商业租赁的应急法规》以减轻疫情对房东和租户的影响。
接下来，我们会从以下三方面来介绍这个法规的重要内容：
- 重要名词解释
- 房东和租客协商应付房租的程序
- 延迟缴纳房租的程序
1. 重要名词解释
1.1 相关期
这是一个疫情之下应运而生的应急法规，具有临时性。这个法规的有效期从2020年3月29日开始至2020年9月30日结束。
1.2 受影响的租约包括
- 已签订的租约里所涉及的场所是零售商铺、连锁店。不适用于农业、园林和畜牧业的租约
- 租户是中小型企业，年营业额少于5千万澳币
- 租户聘请员工使生意持续运营，符合申请保留工作补贴（JobKeeper Payment）的条件
1.3 一般原则
- 受影响的物业涉及的房东和租户必须合作并真诚的讨论方案尽可能减少疫情对双方的损失，且在必要时要提供相关的证据
- 受影响物业的房东不可以以下列原因为理由驱逐租户:
- 未支付或付清房租
- 未支付或付清管理费
- 未按照租约规定的营业时间开业运营
- 房东与租户之间可以通过商讨达成协议，修改租约以解决租户欠租和未能正常营业等情况。
- 在相关期之内，房东不可以涨租金，除非租金由租户的营业额决定，且租户的营业额有所增长。
- 必要时，房东可以减少对出租物业的服务
- 双方及授权人对协议条款保密
2. 房东和租客协商应付房租的程序
房东或租户，一旦受到疫情影响，任何一方都可以作为发起人（initiator），向对方书面提出协商请求。
协商请求发出后，双方都需要尽快向对方提供正确、足够的信息，以便双方在平等和透明的情况下达成协议。
2.1 常见的信息包括
明确陈述发起人希望协商的租约的具体条款
2.2 租户需出示以下证明，来证明自己的租约和生意受到新冠疫情的影响
- 包含营业额与同期相比减少的财务数据或报表
- 公司是中小型企业
- 租户符合条件并正在接受Jobkeeper补助计划
- 租户为减少疫情对生意的影响所做的其他努力的证据
2.3 房东需要提供财务状况信息，包括所收到的财务补贴
在双方都收到足够信息后的30天内，房东必须向租户提供减租的offer，并就其他租约条款给出修改建议。Offer必须符合下面的条件：
- 和相关期内任意或所有的房租相关
- 通过免租提供不少于50%的减租
- 不仅仅是房租的减少，还有其他应付费用
2.4 收到房东offer后，双方合作协商
减租和其他相关情况可以通过修改租约或者签署额外的合同来完成。
3. 延迟缴纳房租的程序
如果双方达成延迟支付的协议，那么必须符合以下基本条件:
- 延期支付款项将在“相关期”结束日（2020年9月30日）之后，开始由租户支付给房东
- 所欠款项必须平摊在2-3年之间支付，由双方约定支付方式
- 房东不可以要求租户为延迟支付的房租支付利息
- 房东有权保留押金，直到租户偿还完所有的欠款后退还
最终是否可以协商成功是基于房东和租户的实际财务情况，如果租赁双方已经达成一致协议，那除非有重大变更，才有可能商议起草追加补充协议。各位还未获得房租减免的中小生意主，欢迎致电07 3532 6982 联系我们，逸升法律专业的律师可以协助您和房东商量减租及延期支付事宜，减轻疫情对您生意的影响。
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