自今年2月疫情開始在澳洲爆發後,我們處理了很多關於於商業租約相關的糾紛,其中最常見的是提前解除租約(Surrender)和減租(Rent relief)這兩個問題。
的4月3日,由澳大利亞總理和所有州、領地政府的總理及執行總理們組成的內閣,聯合發佈了一個 「內閣強制內閣」,來幫助那些受新冠疫情影響, 盈利受損的中小型企業主 ,促進他們與房東就租金糾紛進行談判與調解。
隨後,在5月28日,昆士蘭政府也通過了《關於零售商鋪和其他租賃的应急法规》以減輕疫情對房東和租戶的影響。
接下來,我們會從以下三方面來介紹這個內容的重要內容:
- 重要名詞解釋
- 房東和租客展開需要付房租的程式
- 延遲需要需要需要的程式
1. 重要名詞解釋
1.1 相關期
這是一個疫情之下應運而生的應急法規,具有臨時性。 這個法規的有效期從2020年3月29日開始至2020年9月30日結束。
1.2 受影響的租約包括
- 已簽訂的租約裡所涉及的場所是零售商鋪、連鎖店。 不適用於農業、園林和畜牧業的租約;
- 租戶是中小型企業,年營業額少於5千萬澳幣;
- 租戶聘請員工使生意持續運營,符合申請保留工作補貼(JobKeeper Payment)的條件。
1.3 一般原則
- 受影響的物業涉及的房東和租戶必須合作並真誠的討論方案盡可能減少疫情對雙方的損失,且在必要時要提供相關的證據
- 受影響的房東不可以以下列原因為理由驅逐租戶:
- 未支付或付清房租
- 未支付或付清管理費
- 未按照租約規定的營業時間開業營運
- 房東與租戶之間可以通過商討達成協議,修改租約以解決租戶欠租和未能正常營業等情況。
- 在相關期之內,房東不可以漲租金,除非租金由租戶的營業額決定,且租戶的營業額有所增長。
- 必要時,房東可以減少對出租物業的服務
- 雙方及授權人對協定條款保密
2. 房東和租客展開馬用房租的程式
房東或租戶,一旦受到疫情影響,任何一方都可以作為發起人(initiator),向對方書面提出協商請求。
協商請求發出後,雙方都需要儘快向對方提供正確、足夠的資訊,以便雙方在平等和透明的情況下達成協議。
2.1 常見的資訊包括
明確陳述發起人希望協商的租約具體條款
2.2 租戶需出示以下證明,來證明自己的租約和生意受到新冠疫情的影響
- 包含營業額與同期相比減少的財務資料或報表
- 公司是中小型企業
- 租戶符合條件並正在接受Jobkeeper補助計畫
- 租戶為減少疫情對生意的影響所做的其他努力的證據
2.3 房東需要提供財務狀況資訊,包括所收到的財務 forward
在雙方都收到足夠資訊後的30天內,房東必須向租戶提供減租的offer,並就其他租約條款給出修改建議。 Offer必須符合下面的條件:
-
- 和相關期內任意或所有的房租相關
- 通過免租提供不少於50%的減租
- 不僅僅是房租的減少,還有其他應付費用
2.4 收到房東offer後,合作合作所程。
減租和其他相關情況可以通過修改租約或者簽署額外的合同來完成。
3. 延遲需要需要需要需要的程式
如果雙方達成延遲支付的協定,那麼必須符合以下基本條件:
- 延期支付款項將在”相關期“結束日(2020年9月30日)之後,開始由租戶支付給房東
- 所欠款項必須平攤在2-3年之間支付,由雙方約定支付方式
- 房東不可以要求租戶為延遲支付的房租支付利息
- 房東有權保留押金,直到租戶償還完所有的欠款後退還
最終是否可以協商成功是基於房東和租戶的實際財務情況,如果租賃雙方已經達成一致協定,那除非有重大變更,才有可能商議起草追加補充協定。 各位還未獲得房租減免的中小生意主,歡迎致電07 3532 6982 聯繫我們,逸升法律專業的律師可以協助您和房東商量減租及延期支付事宜,減輕疫情對您生意的影響。
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