在澳洲租房您必须知道的“那些事” 02 退租
对于初来澳洲报到的小伙伴来说，租房是头等要事。人生路不熟的国度，您应该怎么避开租房的坑并维护自己的权益呢？
逸升法律（Ascent Lawyers）就和您分析一下租房的“那些事”。本期将会分为三个部分，分别介绍：
澳洲的租房法律健全，有专门的第三方机构RTA（住宅租赁管理局: Residential Tenancies Authority）进行监管，减少了很多“黑租约”的发生。但是，如果想确保您入住前和入住后万无一失，跟着逸升法律（Ascent Lawyers）的脚步一起了解一下退租时的注意事项。
1. 租约什么时候终止？
房租合约（租约）是一份具有法律约束的协议。当出现以下情形时，租约就会终止：
- 定期租约到期（必须提前通知房东/物业经理）
- 不定期租约到期（必须提前通知房东/物业经理）
- 房东/物业经理和租客双方书面同意终止租约
- 租客违反了租约的规定（如：未付租金，损坏房屋，违法使用房屋，没有定期维修房屋）
- 一年内超过两次严重违反租约规定后被QCAT判强制终止合同
- 租客放弃房屋
- 房屋将被出售（租客的不定期租约还未终止）
- 租客去世了
- 被QCAT强制终止租约（如：租客出现财政状况，继续租约会造成生活极度困难）
终止租约的一方必须填好相关表格并且提前给予对方通知。
1.1 退租所需的表格
租客需要：填好并提交“退租意向通知表（Notice of intention to leave (Form 13) 或（Form R13）”给房东/物业经理。
房东/物业经理：向租客发出“搬走通知（Form 12）或（Form R12）”。
1.2 提早结束租约
作为租客，如果您想在合同期之前结束租约，可能要赔偿房东。
房东/物业经理在没有充足理由的情况下，也不能随便要求您提前搬走（除非有QCAT的强制令），否则就违反了租约条例。
你们也可以就提前搬走的事进行协商，双方也有权利要求合理的赔偿（如：搬迁费），但逸升法律（Ascent Lawyers）提醒您：空口无凭，任何协议和条款最好都以书面形式白纸黑字写下来才会具有一定效力。
1.3 离开房屋
租客在搬走前须确保房子和搬进来时一样完好整洁，归还所有钥匙（包括自己配的备用钥匙）。
2. 终止租约需要提前通知
无论是租客还是房东/物业经理，双方都有权利终止租约。在终止租约时，您必须考虑到双方审核您提交的表格所需的时间。如果您没有依照规定提交表格，另一方有权利要求赔偿。如果您是通过邮寄方式提交给对方，则必须在通知期结束前确保文件已经送达另一方，所以注意提前通知是有必要的。
2.1 您是租客，您想发出通知
a. 普通租约（General Tenancies）
您必须提前填好“搬出通知意向表Notice of intention to leave (Form 13)”并交给房东/物业经理。除非房东/物业经理违反了租约，否则如果没有合理理由，您必须提前14天发出通知。如果是出于以下理由，则有所不同：
| 理由 | 至少提前 |
| 违法租约条规 | 7天 |
| 不遵守QCAT法令 | 7天 |
| 房屋无法居住 | 请看租约 |
| 房屋被强制占有 | 14天 |
| 销售意向 | 14天 |
b. 房车公园租约（Caravan Park (moveable dwelling) tenancies）
在澳洲，房车非常普遍，但您知道吗？房车不能随意停泊在公共场所，而必须停在指定的房车公园内，并与公园管理人员签署租约，交纳租金。
遇到这种情况，您必须提前填好“搬出通知意向表Notice of intention to leave (Form 13)” 并交给房东或物业经理。除非房东或物业经理违反了租约，否则如果没有合理理由，您必须在以下时间内发出通知：
| 租约性质 | 至少提前 | |
| 长期租约 | 短期租约 | |
| 定期租约 | 14天 | 1天 |
| 不定期租约 | 14天 | 1天 |
如果是出于以下理由，则有所不同：
| 理由 | 至少提前 | |
| 长期租约 | 短期租约 | |
| 违法租约条规 | 2天 | 无限制 |
| 不遵守QCAT法令 | 7天 | 1天 |
| 房屋无法居住 | 请看租约 | 请看租约 |
| 房屋被强制占有 | 14天 | 1天 |
| 销售意向 | 14天 | 1天 |
c. 房间分租租约（Rooming accommodation）
以上说的都是整租的情况，如果是分租单独的房间，您必须提前填好“搬出通知意向表Notice of intention to leave (Form 13)” 并交给房东或物业经理。除非房东或物业经理违反了租约，否则如果没有合理理由，您必须提前7天发出通知。
如果是出于以下理由，则有所不同：
| 理由 | 至少提前 |
| 租客无法挽回违法的条规 | 7天 |
| 房间已被损坏导致部分房间无法被出租 | 立刻 |
2.2 您是房东或物业经理，您想发出通知
a. 普通租约（General Tenancies）
一般情况下，无论是定期租约还是不定期租约，除非租客违反了租约，否则您必须至少提前两个月给他们发出“搬出通知Notice to Leave (Form 12)”，特殊情况请查阅RTA官网获得详情。
b. 房车公园租约（Caravan Park (moveable dwelling) tenancies）
一般情况下，无论是定期租约还是不定期租约，除非租客违反了租约，否则您必须至少提前两个月给他们发出“搬出通知Notice to Leave (Form 12)”，特殊情况请查阅RTA官网获得详情。
c. 房间分租租约（Rooming accommodation）
以上说的都是整租的情况。如果是分租单独的房间，一般情况下，除非租客违反了租约，否则房东/物业经理必须至少提前14天给他们发出“搬出通知Notice to Leave (Form R12)”，特殊情况请查阅RTA官网获得详情。
| 租约性质 | 至少提前 |
| 定期租约 | 14天 |
| 不定期租约 | 30天 |
3. 取回押金
3.1 押金退款方式
一般要求押金退款有两种方式：网络申请和提交表格。
3.1.1 网络申请
当每个人都同意并在线申请押金退款时，RTA的网站可以快速跟踪退款流程和进度。如果一方或多方不同意押金退款，他们也可以使用此在线服务对押金退款提出异议，并请求免费的 RTA 争议解决。
3.1.2 提交表格
此外，您也可以通过提交表格完成退款申请。那么就是在取回押金前，您需要递交两份表格：
- 搬出状况报告（Exit Condition Report(Form 14a）
- 押金退款表（Refund of rental bond (Form 4)
搬出状况报告（Exit Condition Report (Form 14a)显示房屋在您离开时的状况。如果时间允许，我们建议您与房东/物业经理进行最后一次的检查，确保房屋已经恢复原样。如果有未付清的剩余租金，损坏赔偿金，或者其他费用，租客必须付清后才能取回押金。
申请退押金的时间：您可在退租当天或之后申请退还押金。记得，您必须向RTA提供您的联系方式、转寄地址和银行账户详情，以便获得押金退款。（请注意：押金只能退还到澳大利亚的银行账户。）
3.2 租客和房东/物业经理达成一致
双方都没有问题的情况下，签署租赁押金退款表 (Refund of rental bond – Form 4)，并提交给RTA。经过审核之后，RTA将在2 – 3日内退还押金。
3.3 租客和房东/物业经理有分歧
如果双方对押金退还多少有争议，可以向RTA递交“押金退款申请表”。优先提交表格的将成为甲方，而另一方为乙方。甲方是申诉人，乙方是应诉人，如果乙方不同意甲方的申请，必须对在规定的日期内向RTA提出异议。
RTA会向乙方发出“要求退款通知（Notice of claim）”，乙方如果对申诉有异议，可以向RTA提交“争议裁决申请 (Dispute resolution request – Form 16)”。
- 如果RTA在14天内没有收到乙方完整的申诉表格（Form 16），RTA将按照甲方押金退款表上的指示退还押金。
- 如果乙方在14天内提出申诉，RTA将会通过争议解决服务（Dispute Resolution Services）帮助解决双方的分歧。
如果争议还是没有解决，乙方必须在7天内可以向昆士兰民事和行政法院QCAT申请裁决，同时书面通知RTA已向QCAT申诉。
如果乙方没有在7天内向QCAT申诉，RTA将按甲方押金退款表上的指示退还押金。
