买家篇:购房6大程序和常见问题

逸升法律(Ascent Lawyers)了解购买房产是一件大事,不管您打算购买的是自住房或投资房,当中您或许会遇到各式各样的问题,不知从何入手。

逸升法律的专业房产律师可以为您解答疑问,协助处理房产交割的大小事宜,保护您的合法权益,让您无后顾之忧。

购房六大程序包括:

1)锁定房产地区;2)确定预算,安排资金;3)锁定心仪的房子;4)仔细阅读合同并签署;5)遵守合同生效后的主要日期;6)房产交割。

您是否有关于需不需要聘请律师?买房要注意哪些事儿,或作为海外人士,能否在澳洲购房的问题,接下来本篇文章将会为您概括的介绍:

 

1. 锁定房产地区

买房的原因有多种,学区房是很多家庭选购的主要原因。向你介绍EdMap,帮定居昆士兰的您查询您的家(或意向购买房产)是否在意向学校的学区范围内。http://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/

 

2. 确定预算,安排资金

您可以选择以现金支付全款购买房产,或者安排贷款。如需要贷款,请您联系银行或贷款经纪人,拿到贷款预批(Pre-approval),确认您有能力支付的房产价位。
除了要安排资金支付房产本身的价格外,请同时预留资金作为支付律师费、土地局产权注册费、印花税等等费用。

常见问题

2.1 律师会帮忙跟银行安排贷款吗?

贷款事宜主要由银行或贷款经纪人来安排,建议您直接跟他们沟通,他们能够一一解答您的疑问,比如说借贷能力,买房的资金预算等等。您需要在贷款申请成功后,通知我们的房产律师,以便我们进一步安排房产交割的工作。我们在房产交割日前,会通知银行所需要准备的金额,以确保房产能够顺利交割。最重要的是您确认所购买的房产是在您的预算之内,剩下的就可以放心的交给我们专业的房产律师来完成过户的程序。

 

2.2 律师如何收费?我什么时候要支付律师费?

收费一般包含杂费和律师费。

  • 杂费:房产律师在安排房产过户的工作时,需要向不同的部门调取房产的讯息,以确保房子交割前无未交的费用。律师会按照房产的类型,所在的市政府,来调取相关的报告。调取报告时需要支付一定的费用,我们称之为杂费。我们的房产律师在了解您的房产基本信息后,会估算杂费的金额。
  • 律师费:律师费也因房产类型的不同而有所不同,建议您跟我们咨询,我们会根据您的情况提供详细的报价。杂费和律师费一般在房子交割时支付。

 

2.3 什么是印花税?我要缴多少印花税?

印花税是政府向买家征收的税,金额会因以下因素而改变:

  • 房产是自住房还是投资房
  • 房产价格
  • 您是否首次置业
  • 您是本地居民还是海外人士

房产律师可以根据您的具体情况准确计算您所需要付的印花税,协助您把握购房预算。

 

3. 锁定心仪的房子

按照贷款预估的结果和您的预算,找到您心仪的房产。市面上的房产大致分为以下两种:

  • 现房(公寓、独立屋、联排别墅)或空地
    卖家可以私人出售,或通过房屋买卖中介,以私人或者拍卖的方式出售。
  • 楼花,期房
    卖家可以透过房屋买卖中介出售。

 

4. 仔细阅读合同并签署

房屋买卖中介会准备购房合同让您签字。建议您先委托房产律师为您预览购房合同后才进行签字。

常见问题

4.1 签署合同前为什么需要律师看合同?

房产律师会负责仔细为您查看合同,向您解释合同的条款,保障您的权益。

 

4.2 买房是否一定要委托律师呢?

购买房产涉及的金额交易是上十万,甚至上百万、上千万,在安排房产交割中不容有失。假如稍有差池,买家可能被告毁约或面临重大罚款。所以委托有经验的房产律师根据法律程序工作,保护您的权利,保证房产能顺利交割。

 

4.3 合同上有哪些重要条款?

合同中所包含的条款对作为买家的您至关重要,比如:

  • 贷款条款(Subject to Finance)
    如果买家在贷款申请被拒时终止合同,买家可以根据此条款终止合同,拿回定金。
  • 购房检查条款 (Subject to Building and Pest Inspection)
    如果房屋检查时发现房子有严重白蚁或者结构性问题,买家可以根据此条款终止合同,拿回定金。
  • 海外人士许可(FIRB)条款 (Subject to FIRB Approval)
    海外人士购买房产必须得到海外人士购房许可。若买家申请FIRB被拒,则可以根据此条款终止合同。

 

5. 遵守合同生效后的重要日期

在买卖双方都签署合同后,合同便会正式生效。我们的房产律师会提醒您按照合同要求,遵循合同重要日期安排以下的事宜:

  • 交付定金
  • 合同冷静期
  • 购房检查日期(房屋建筑, 游泳池,白蚁)
  • 贷款申请日期等等

常见问题

5.1 什么是合同冷静期?

冷静期是购房合同生效之后,买家有可以再次思考并中止合同的机会。一般来说,冷静期为 5 个工作日,从买家/买家律师收到合同之日算起。如买家在冷静期内中止合同,需要付合同价格0.25% 的罚款。

 

5.2 一定要进行购房检查吗?

在澳洲买现房,不论是公寓、独立屋、联排别墅,建议买家都要安排购房检查,来确保房屋没有白蚁或者结构性问题。

 

5.3 假如购房检查报告发现房子有问题,我可以终止合同吗?

如果房屋检查时发现有重大问题,而且合同里有Subject to Building and Pest Inspection条款,您或许可以终止合同。具体个案请找我们的房产律师进行咨询。

 

5.4 我什么时候要买房屋保险?

买卖双方签字后第一个工作日下午五点起,您就要开始承担房屋损毁的风险。我们强烈建议您购买房屋保险,投保内容可以包括房屋本身、地毯、窗帘和其他房屋附属物等。在交割后,您也应该为房子中的财物购买保险。

 

5.5 银行还没有批下我的贷款,可是合同的贷款限期快到了,我应该怎么办?

如果贷款限期快到,可是银行通知您贷款还没有准备好,请您尽快通知我们的房产律师,我们会向卖家申请合理的延期贷款限期。

 

6. 房产交割

交割当天买卖双方和贷款银行便会安排文件和支票的交接。

常见问题

6.1 我需要出席交割现场吗?

作为买家的您不需要出席,只需要耐心等候我们的房产律师处理好过户的手续,完成后我们便会通知您交割完成。您便可以安排到房屋买卖中介那里取钥匙,正式入住。

 

6.2 交割日期可以提前吗?

只要买卖双方都同意,您可以告知我们的房产律师为您向卖家申请把交割日期提前。

 

6.3 如果交割无法如期完成,谁应该负责?

  • 买家过失而影响交割:
    卖家有权终止合同、没收定金以及起诉买家违约索取赔偿卖家的损失。
    如果卖家同意延期交割日期,卖家有权要买家按日支付利息直到交割完成为止。
  • 卖家过失而影响交割:
    买家有权终止合同,拿回定金以及起诉卖家违约索取赔偿买家的损失。

其他问题

问题:我是海外人士,我可以在澳洲买房吗?
无论您是留学生,背包客,或游客,您都可以在澳洲购买房产,可是您需要注意以下几项:

  • 获得外国投资审查委员会FIRB 批准
    您需要先向外国投资审查委员会(FIRB)提出申请并获准后才可以购买房产。目前申请FIRB的费用会根据房产的价值而有所不同。
  • 额外印花税
    在澳洲买房,无论是海外人士或澳洲居民,都需要缴付一定的印花税。相比澳洲居民,海外人士需要支付额外的印花税

 

 

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