在澳洲租房您必须知道的“那些事” 01 入住
对于初来澳洲报到的小伙伴来说，租房是头等要事。
人生路不熟的国度，您应该怎么避开租房的坑并维护自己的权益呢？
这一期逸升法律（Ascent Lawyers）就和您分析一下租房的“那些事”。
本期将会分为三个部分，分别介绍：
澳洲的租房法律健全，有专门的第三方机构RTA进行监管，减少了很多“黑租约”的发生。
但是，如果想确保您入住前和入住后万无一失，跟着逸升法律（Ascent Lawyers）的脚步一起了解一下入住时的注意事项吧！
1. 入住前注意事项
1.1 租约
租约（General tenancy agreement – Form 18a）, 是您与房东或物业经理之间签署的一份具有法律约束力的书面合同。租约中必须含有法律要求的标准条款，并且根据房东的要求，会添加特殊条款，例如：是否接受宠物，是否可以举办聚会等等。
租约一般情况有两种类型：
- 定期租约——记载了明确的入住时长 （例如：6个月，12个月等）
- 不定期租约——无明确的入住时长
提示：签署完租约后，您有权要求房东提供一份复印件。若后续与房东或物业发生争执，可依据此租约进行谈判，并且可以作为证据使用。
1.2 押金
押金（bond）是在租赁开始前需支付的保证金。
在澳洲，押金不归房东或物业经理管，而是由专门的机构昆士兰州住宅租赁委员会（Residential Tenancies Authority，简称RTA）保管。
您可以选择先交给房东或物业，由其交给RTA；也可以在RTA网站上直接缴费。
请注意：
- 如果押金是先交给房东的，您有权要求房东提供收据并在其填好的押金缴纳表上签字。
- 一旦押金成功交至RTA，RTA会给您发消息通知您，请注意查看确认。
- 如果在退租的时候您因为押金的事情与房东产生纠纷，RTA会从中调解。
若房东上涨房租，则押金可能会上调，两次押金上调期间必须相隔11个月，房东需要提前一个月告知租客。
1.3 租金
一般情况下，房东会要求您提前或在搬入时预付房租。
预付的房租会因为不同的租约类型而不同：
- 对于定期租约——房东只能要求您提前支付最多1个月租金
- 对于不定期租约——房东只能要求您提前支付最多2周租金
并且，在预付的租金用完之前，不能要求您支付更多租金。
1.4 涨租
在澳洲，房租不是房东想涨就能涨：
- 对于定期租约——一般来说，在租赁期间不得上调租金，除非已在租约中写明
- 对于不定期租约——可以上调租金，但必须提前2个月通知
请注意：不论是何种类型的租约，涨租间隔（自租约开始或最近一次加租之日算起，两次上调之间的时间）不得少于6个月。
在昆士兰州，虽然没有法律明文限制租金的上涨幅度，但是如果您认为房东涨租涨得非常不合理，可以向RTA (网站： ; 电话：1300 366 311) 寻求帮助。一旦被裁定确实属于“不合理涨幅”，仲裁法庭可以强制房东降低涨幅或恢复原价。
1.5 水/电/煤气/电话/网络
房东以及物业经理在符合特定条件下，才能向租客收取全额水费开支。通常情况下，水费账单每季度或每半年发一次。具体情况需要和物业经理或房东询问。收到账单后，租客需要在一个月内完成付款。
通常来讲，煤气，电话和网络需要租客自行接通。具体情况可以提前咨询房东和物业。
1.6 入住前房屋检查报告
在租约开始时，房东或物业经理必须提供一份房屋检查报告让租客填写 （Entry condition report – Form 1a）。为了避免后续租房纠纷，租客请务必在租约开始时，对房屋进行仔细检查，有任何问题需要记录在报告中。租客必须在3日之内将完成的报告提交给房东或物业经理。房东和物业经理必须在14日内将副本提供给租客。
提示：如有需要，可以对房屋进行拍照作为证据。
2. 租赁期间可能出现的问题
2.1 租客的义务
有权利就有义务，在澳洲，租赁期间您必须严格履行自己的义务：
- 按时支付租金
- 保持物业干净整洁，完好无损，确保搬出时与入住时状况相同（正常的耗损除外）
- 遵守租约条款
- 尊重邻居享有安宁和安静的权利
注意：若租客违反租约条例，房东或物业经理会发出违约补救通知（Notice to remedy breach – Form 11），例如7日以上未支付租金。若租客不解决问题，房东或物业经理会发出搬出通知（Notice to Leave – Form 12）。
当然，若房东或物业经理未能对租客以及房屋进行良好维护或维修，租客同样可以发出违约补救通知（Notice to remedy breach – Form 11）。
2.2 房东的义务
在履行租赁义务的同时，房东需要：
- 确保物业在租约开始时空出、整洁并且维修良好
- 尊重您的隐私并且遵守进入要求
- 对物业进行维修和维护
- 遵守所有相关的健康和安全法律
- 将您的押金交给RTA
小贴士：
如果房东拒绝为您的设施进行维修，您可以要求RTA或仲裁法庭代收你支付的租金，直到房东按照您的要求对房屋进行维护。
2.3 为房屋添加固定装置
若租客想要为房屋添加固定装置，例如：固定投影仪。则需要向房东或物业申请，得到许可后才可安装。
2.4 烟雾警报器
依照昆士兰州法律规定，房东或物业经理必须为出租物业安装烟雾警报器。租客则需要定期更换电池以及清洁烟雾警报器。
2.5 房屋定期检查
通常来讲，房东或物业经理每3个月会对房屋进行检查或维修。大多数情况，房东或物业经理会提前2周给租客一份进入通知（Entry Notice – Form 9）。若有紧急情况，或租客口头允许情况下，房东或物业经理可以进入房屋。若房东要卖房或转租，因此允许公开看房，则需要得到租客的书面同意才可进入。
2.6 续租
如果您希望续租，该如何处理呢？
一般来说，有如下两种情况：
- 租约内容无变化，单纯续租——需与房东签署一份包含新日期的租约
- 租约内容有变化，租客同意续租——需在旧租约结束前，与房东签署一份新的租约
注意：如果“定期租约”结束时您和房东还没有进一步达成共识，你们的租约就会变成“不定期租约”继续生效。
2.7 转租与分租
一般来说，租约会注明房屋的使用用途，转租与分租都要取得房东的同意。房东或物业经理同意后，二房东会与房东以及物业经理负有相同责任。
