在澳洲租房您必須知道的“那些事” 02 退租
對於初來澳洲報到的小夥伴來說，租房是頭等要事。 人生路不熟的國度，您應該怎麼避開租房的坑並維護自己的權益呢？
逸升法律（Ascent Lawyers）就和您分析一下租房的“那些事”。 本期將會分為三個部分，分別介紹：
澳洲的租房法律健全，有專門的第三方機構RTA（住宅租賃管理局： Residential Tenancies Authority）進行監管，減少了很多“黑租約”的發生。 但是，如果想確保您入住前和入住后萬無一失，跟著逸升法律（Ascent Lawyers）的腳步一起瞭解一下退租時的注意事項。
1. 租約什麼時候終止？
房租合約（租約）是一份具有法律約束的協定。 當出現以下情形時，租約就會終止：
- 定期租約到期（必須提前通知房東/物業經理）
- 不定期租約到期（必須提前通知房東/物業經理）
- 房東/物業經理和租客雙方書面同意終止租約
- 租客違反了租約的規定（如：未付租金，損壞房屋，違法使用房屋，沒有定期維修房屋）
- 一年內超過兩次嚴重違反租約規定后被QCAT判強制終止合同
- 租客放棄房屋
- 房屋將被出售（租客的不定期租約還未終止）
- 租客去世了
- 被QCAT強制終止租約（如：租客出現財政狀況，繼續租約會造成生活極度困難）
終止租約的一方必須填好相關表格並且提前給予對方通知。
1.1 退租所需的表格
租客需要：填好並提交“退租意向通知表（Notice of intention to leave （Form 13） 或（Form R13）”給房東/物業經理。
房東/物業經理：向租客發出“搬走通知（Form 12）或（Form R12）”。
1.2 提早結束租約
作為租客，如果您想在合同期之前結束租約，可能要賠償房東。
房東/物業經理在沒有充足理由的情況下，也不能隨便要求您提前搬走（除非有QCAT的強制令），否則就違反了租約條例。
你們也可以就提前搬走的事進行協商，雙方也有權利要求合理的賠償（如：搬遷費），但逸升法律（Ascent Lawyers）提醒您：空口無憑，任何協定和條款最好都以書面形式白紙黑字寫下來才會具有一定效力。
1.3 離開房屋
租客在搬走前須確保房子和搬進來時一樣完好整潔，歸還所有鑰匙（包括自己配的備用鑰匙）。
2. 終止租約需要提前通知
無論是租客還是房東/物業經理，雙方都有權利終止租約。 在終止租約時，您必須考慮到雙方審核您提交的表格所需的時間。 如果您沒有依照規定提交表格，另一方有權利要求賠償。如果您是通過郵寄方式提交給對方，則必須在通知期結束前確保文件已經送達另一方，所以注意提前通知是有必要的。
2.1 您是租客，您想發出通知
a. 普通租約（General Tenancies）
您必須提前填好「搬出通知意向表Notice of intention to leave （Form 13）」並交給房東/物業經理。 除非房東/物業經理違反了租約，否則如果沒有合理理由，您必須提前14天發出通知。 如果是出於以下理由，則有所不同：
| 理由 | 至少提前 |
| 違法租約條規 | 7天 |
| 不遵守QCAT法令 | 7天 |
| 房屋無法居住 | 請看租約 |
| 房屋被強制佔有 | 14天 |
| 銷售意向 | 14天 |
b. 房車公園租約（Caravan Park （moveable dwelling） tenancies）
在澳洲，房車非常普遍，但您知道嗎？ 房車不能隨意停泊在公共場所，而必須停在指定的房車公園內，並與公園管理人員簽署租約，交納租金。
遇到這種情況，您必須提前填好「搬出通知意向表Notice of intention to leave （Form 13）」 並交給房東或物業經理。 除非房東或物業經理違反了租約，否則如果沒有合理理由，您必須在以下時間內發出通知：
| 租約性質 | 至少提前 | |
| 長期租約 | 短期租約 | |
| 定期租約 | 14天 | 1天 |
| 不定期租約 | 14天 | 1天 |
如果是出於以下理由，則有所不同：
| 理由 | 至少提前 | |
| 長期租約 | 短期租約 | |
| 違法租約條規 | 2天 | 無限制 |
| 不遵守QCAT法令 | 7天 | 1天 |
| 房屋無法居住 | 請看租約 | 請看租約 |
| 房屋被強制佔有 | 14天 | 1天 |
| 銷售意向 | 14天 | 1天 |
c. 房間分租租約（Rooming accommodation）
以上說的都是整租的情況，如果是分租單獨的房間，您必須提前填好“搬出通知意向表Notice of intention to leave （Form 13）” 並交給房東或物業經理。 除非房東或物業經理違反了租約，否則如果沒有合理理由，您必須提前7天發出通知。
如果是出於以下理由，則有所不同：
| 理由 | 至少提前 |
| 租客無法挽回違法的條規 | 7天 |
| 房間已被損壞導致部分房間無法被出租 | 立刻 |
2.2 您是房東或物業經理，您想發出通知
a. 普通租約（General Tenancies）
一般情況下，無論是定期租約還是不定期租約，除非租客違反了租約，否則您必須至少提前兩個月給他們發出“搬出通知Notice to Leave （Form 12）”，特殊情況請查閱RTA官網獲得詳情。
b. 房車公園租約（Caravan Park （moveable dwelling） tenancies）
一般情況下，無論是定期租約還是不定期租約，除非租客違反了租約，否則您必須至少提前兩個月給他們發出“搬出通知Notice to Leave （Form 12）”，特殊情況請查閱RTA官網獲得詳情。
c. 房間分租租約（Rooming accommodation）
以上說的都是整租的情況。 如果是分租單獨的房間，一般情況下，除非租客違反了租約，否則房東/物業經理必須至少提前14天給他們發出“搬出通知Notice to Leave （Form R12） “，特殊情況請查閱RTA官網獲得詳情。
| 租約性質 | 至少提前 |
| 定期租約 | 14天 |
| 不定期租約 | 30天 |
3. 取回押金
3.1 押金退款方式
一般要求押金退款有兩種方式：網路申請和提交表格。
3.1.1 網路申請
當每個人都同意並在線申請押金退款時，RTA的網站可以快速跟蹤退款流程和進度。 如果一方或多方不同意押金退款，他們也可以使用此在線服務對押金退款提出異議，並請求免費的 RTA 爭議解決。
3.1.2 提交表格
此外，您也可以通過提交表格完成退款申請。 那麼就是在取回押金前，您需要遞交兩份表格：
- 搬出狀況報告（Exit Condition Report（Form 14a）
- 押金退款表（Refund of rental bond （Form 4）
搬出狀況報告（Exit Condition Report （Form 14a）顯示房屋在您離開時的狀況。 如果時間允許，我們建議您與房東/物業經理進行最後一次的檢查，確保房屋已經恢復原樣。 如果有未付清的剩餘租金，損壞賠償金，或者其他費用，租客必須付清后才能取回押金。
申請退押金的時間：您可在退租當天或之後申請退還押金。 記得，您必須向RTA提供您的聯繫方式、轉寄地址和銀行賬戶詳情，以便獲得押金退款。 （請注意：押金只能退還到澳大利亞的銀行帳戶。 ）
3.2 租客和房東/物業經理達成一致
雙方都沒有問題的情況下，簽署租賃押金退款表 （Refund of rental bond – Form 4），並提交給RTA。 經過審核之後，RTA將在2 – 3日內退還押金。
3.3 租客和房東/物業經理有分歧
如果雙方對押金退還多少有爭議，可以向RTA遞交“押金退款申請表”。 優先提交表格的將成為甲方，而另一方為乙方。 甲方是申訴人，乙方是應訴人，如果乙方不同意甲方的申請，必須對在規定的日期內向RTA提出異議。
RTA會向乙方發出“要求退款通知（Notice of claim）”，乙方如果對申訴有異議，可以向RTA提交“爭議裁決申請 （Dispute resolution request – Form 16）”。
- 如果RTA在14天內沒有收到乙方完整的申訴表格（Form 16），RTA將按照甲方押金退款表上的指示退還押金。
- 如果乙方在14天內提出申訴，RTA將會通過爭議解決服務（Dispute Resolution Services）説明解決雙方的分歧。
如果爭議還是沒有解決，乙方必須在7天內可以向昆士蘭民事和行政法院QCAT申請裁決，同時書面通知RTA已向QCAT申訴。
如果乙方沒有在7天內向QCAT申訴，RTA將按甲方押金退款表上的指示退還押金。
