房產法 | 買家篇:購房6大程式和常見問題

逸升法律(Ascent Lawyers)瞭解購買房產是一件大事,不管您打算購買的是自住房或投資房,當中您或許會遇到各式各樣的問題,不知從何入手。

逸升法律的專業房產律師可以為您解答疑問,協助處理房產交割的大小事宜,保護您的合法權益,讓您無後顧之憂。

購房六大套裝程式括:

1)鎖定房產地區;2)確定預算,安排資金;3)鎖定心儀的房子;4)仔細閱讀合同並簽署;5)遵守合同生效後的主要日期;6)房產交割。

您是否有關于需不需要聘請律師? 買房要注意哪些事兒,或作為海外人士,能否在澳洲購房的問題,接下來本篇文章將會為您概括的介紹:

 

1. 鎖定房產地區

買房的原因有多種,學區房是很多家庭選購的主要原因。 向你介紹EdMap,幫定居昆士蘭的您查詢您的家(或意向購買房產)是否在意向學校的學區範圍內。HTTP://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/

 

2. 確定預算,安排資金

您可以選擇以現金支付全款購買房產,或者安排貸款。 如需要貸款,請您聯繫銀行或貸款經紀人,拿到貸款預批(Pre-approval),確認您有能力支付的房產價位。
除了要安排資金支付房產本身的價格外,請同時預留資金作為支付律師費、土地局產權註冊費、印花稅等等費用。

常見問題

2.1 律師會幫忙跟銀行安排貸款嗎?

貸款事宜主要由銀行或貸款經紀人來安排,建議您直接跟他們溝通,他們能夠一一解答您的疑問,比如說借貸能力,買房的資金預算等等。 您需要在貸款申請成功後,通知我們的房產律師,以便我們進一步安排房產交割的工作。 我們在房產交割日前,會通知銀行所需要准備的金額,以確保房產能夠順利交割。 最重要的是您確認所購買的房產是在您的預算之內,剩下的就可以放心的交給我們專業的房產律師來完成過戶的程式。

 

2.2 律師如何收費? 我什麼時候要支付律師費?

收費一般包含雜費和律師費。

  • 雜費:房產律師在安排房產過戶的工作時,需要向不同的部門調取房產的訊息,以確保房子交割前無未交的費用。 律師會按照房產的類型,所在的市政府,來調取相關的報告。 調取報告時需要支付一定的費用,我們稱之為雜費。 我們的房產律師在瞭解您的房產基本資訊後,會估算雜費的金額。
  • 律師費:律師費也因房產類型的不同而有所不同,建議您跟我們諮詢,我們會根據您的情況提供詳細的報價。 雜費和律師費一般在房子交割時支付。

 

2.3 什麼是印花稅? 我要繳多少印花稅?

印花稅是政府向買家徵收的稅,金額會因以下因素而改變:

  • 房產是自住房還是投資房
  • 房產價格
  • 您是否首次置業
  • 您是本地居民還是海外人士

房產律師可以根據您的具體情況準確計算您所需要付的印花稅,協助您把握購房預算。

 

3. 鎖定心儀的房子

按照貸款預估的結果和您的預算,找到您心儀的房產。 市面上的房產大致分為以下兩種:

  • 現房(公寓、獨立屋、聯排別墅)或空地
    賣家可以私人出售,或通過房屋買賣仲介,以私人或者拍賣的方式出售。
  • 樓花,期房
    賣家可以透過房屋買賣仲介出售。

 

4. 仔細閱讀合同並簽署

房屋買賣仲介會準備購房合同讓您簽字。 建議您先委託房產律師為您預覽購房合同後才進行簽字。

常見問題

4.1 簽署合同前為什麼需要律師看合同?

房產律師會負責仔細為您查看合同,向您解釋合同的條款,保障您的權益。

 

4.2 買房是否一定要委託律師呢?

購買房產涉及的金額交易是上十萬,甚至上百萬、上千萬,在安排房產交割中不容有失。 假如稍有差池,買家可能被告毀約或面臨重大罰款。 所以委託有經驗的房產律師根據法律程式工作,保護您的權利,保證房產能順利交割。

 

4.3 合同上有哪些重要條款?

合同中所包含的條款對作為買家的您至關重要,比如:

  • 貸款條款(Subject to Finance)
    如果買家在貸款申請被拒時終止合同,買家可以根據此條款終止合同,拿回定金。
  • 購房檢查條款 (Subject to Building and Pest Inspection)
    如果房屋檢查時發現房子有嚴重白蟻或者結構性問題,買家可以根據此條款終止合同,拿回定金。
  • 海外人士許可(FIRB)條款 (Subject to FIRB Approval)
    海外人士購買房產必須得到海外人士購房許可。 若買家申請FIRB被拒,則可以根據此條款終止合同。

 

5. 遵守合同生效後的重要日期

在買賣雙方都簽署合同後,合同便會正式生效。 我們的房產律師會提醒您按照合同要求,遵循合同重要日期安排以下的事宜:

  • 交付定金
  • 合同冷靜期
  • 購房檢查日期(房屋建築, 游泳池,白蟻)
  • 貸款申請日期等等

常見問題

5.1 什麼是合同冷靜期?

冷靜期是購房合同生效之後,買家有可以再次思考並中止合同的機會。 一般來說,冷靜期為 5 個工作日,從買家/買家律師收到合同之日算起。 如買家在冷靜期內中止合同,需要付合同價格0.25% 的罰款。

 

5.2 一定要進行購房檢查嗎?

在澳洲買現房,不論是公寓、獨立屋、聯排別墅,建議買家都要安排購房檢查,來確保房屋沒有白蟻或者結構性問題。

 

5.3 假如購房檢查報告發現房子有問題,我可以終止合同嗎?

如果房屋檢查時發現有重大問題,而且合同裡有Subject to Building and Pest Inspection條款,您或許可以終止合同。 具體個案請找我們的房產律師進行諮詢。

 

5.4 我什麼時候要買房屋保險?

買賣雙方簽字後第一個工作日下午五點起,您就要開始承擔房屋損毀的風險。 我們強烈建議您購買房屋保險,投保內容可以包括房屋本身、地毯、窗簾和其他房屋附屬物等。 在交割後,您也應該為房子中的財物購買保險。

 

5.5 銀行還沒有批下我的貸款,可是合同的貸款限期快到了,我應該怎麼辦?

如果貸款限期快到,可是銀行通知您貸款還沒有準備好,請您儘快通知我們的房產律師,我們會向賣家申請合理的延期貸款限期。

 

6. 房產交割

交割當天買賣雙方和貸款銀行便會安排檔和支票的交接。

常見問題

6.1 我需要出席交割現場嗎?

作為買家的您不需要出席,只需要耐心等候我們的房產律師處理好過戶的手續,完成後我們便會通知您交割完成。 您便可以安排到房屋買賣仲介那裡取鑰匙,正式入住。

 

6.2 交割日期可以提前嗎?

只要買賣雙方都同意,您可以告知我們的房產律師為您向賣家申請把交割日期提前。

 

6.3 如果交割無法如期完成,誰應該負責?

  • 買家過失而影響交割:
    賣家有權終止合同、沒收定金以及起訴買家違約索取賠償賣家的損失。
    如果賣家同意延期交割日期,賣家有權要買家按日支付利息直到交割完成為止。
  • 賣家過失而影響交割:
    買家有權終止合同,拿回定金以及起訴賣家違約索取賠償買家的損失。

其他問題

問題:我是海外人士,我可以在澳洲買房嗎?
無論您是留學生,背包客,或遊客,您都可以在澳洲購買房產,可是您需要注意以下幾項:

  • 獲得外國投資審查委員會FIRB 批准
    您需要先向外國投資審查委員會(FIRB)提出申請並獲准後才可以購買房產。 目前申請FIRB的費用會根據房產的價值而有所不同。
  • 額外印花稅
    在澳洲買房,無論是海外人士或澳洲居民,都需要繳付一定的印花稅。 相比澳洲居民,海外人士需要支付額外的印花稅。

 

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