在澳洲租房您必須知道的“那些事” 01 入住
對於初來澳洲報到的小伙伴來說，租房是頭等要事。
人生路不熟的國度，您應該怎麼避開租房的坑並維護自己的權益呢？
這一期逸升法律（Ascent Lawyers）就和您分析一下租房的“那些事”。
本期將會分為三個部分，分別介紹：
澳洲的租房法律健全，有專門的第三方機構RTA進行監管，減少了很多“黑租約”的發生。
但是，如果想確保您入住前和入住後萬無一失，跟著逸升法律（Ascent Lawyers）的腳步一起了解一下入住时的注意事項吧！
1. 入住前註意事項
1.1 什麼是租約？
租約（General tenancy agreement – Form 18a）, 是您與房東或物業經理之間簽署的一份具有法律約束力的書面合同。租約中必須含有法律要求的標準條款，並且根據房東的要求，會添加特殊條款，例如：是否接受寵物，是否可以舉辦聚會等等。
租約一般情況有兩種類型：
（1）定期租約——記載了明確的入住時長 （例如：6個月，12個月等）
（2）不定期租約——無明確的入住時長
提示：簽署完租約後，您有權要求房東提供一份複印件。若後續與房東或物業發生爭執，可依據此租約進行談判，並且可以作為證據使用。
1.2 押金
押金（bond）是在租賃開始前需支付的保證金。
在澳洲，押金不歸房東或物業經理管，而是由專門的機構昆士蘭州住宅租賃委員會（Residential Tenancies Authority，簡稱RTA）保管。
您可以選擇先交給房東或物業，由其交給RTA；也可以在RTA網站上直接繳費。
請注意：
- 如果押金是先交給房東的，您有權要求房東提供收據並在其填好的押金繳納表上簽字。
- 一旦押金成功交至RTA，RTA會給您發消息通知您，請注意查看確認。
- 如果在退租的時候您因為押金的事情與房東產生糾紛，RTA會從中調解。
若房東上漲房租，則押金可能會上調，兩次押金上調期間必須相隔11個月，房東需要提前一個月告知租客。
1.3 租金
一般情況下，房東會要求您提前或在搬入時預付房租。
預付的房租會因為不同的租約類型而不同：
（1）對於定期租約——房東只能要求您提前支付最多1個月租金
（2）對於不定期租約——房東只能要求您提前支付最多2週租金
並且，在預付的租金用完之前，不能要求您支付更多租金。
1.4 漲租
在澳洲，房租不是房東想漲就能漲：
（1）對於定期租約——一般來說，在租賃期間不得上調租金，除非已在租約中寫明
（2）對於不定期租約——可以上調租金，但必須提前2個月通知
請注意：不論是何種類型的租約，漲租間隔（自租約開始或最近一次加租之日算起，兩次上調之間的時間）不得少於6個月。
在昆士蘭州，雖然沒有法律明文限制租金的上漲幅度，但是如果您認為房東漲租漲得非常不合理，可以向RTA ( 電話：1300 366 311) 尋求幫助。一旦被裁定確實屬於“不合理漲幅”，仲裁法庭可以強制房東降低漲幅或恢復原價。
1.5 水/電/煤氣/電話/網絡
房東以及物業經理在符合特定條件下，才能向租客收取全額水費開支。通常情況下，水費賬單每季度或每半年發一次。具體情況需要和物業經理或房東詢問。收到賬單後，租客需要在一個月內完成付款。
通常來講，煤氣，電話和網絡需要租客自行接通。具體情況可以提前諮詢房東和物業。
1.6 入住前房屋檢查報告
在租約開始時，房東或物業經理必須提供一份房屋檢查報告讓租客填寫 （Entry condition report – Form 1a）。為了避免後續租房糾紛，租客請務必在租約開始時，對房屋進行仔細檢查，有任何問題需要記錄在報告中。租客必須在3日之內將完成的報告提交給房東或物業經理。房東和物業經理必須在14日內將副本提供給租客。
提示：如有需要，可以對房屋進行拍照作為證據。
2. 租賃期間可能出現的問題
2.1 租客的義務
有權利就有義務，在澳洲，租賃期間您必須嚴格履行自己的義務：
- 按時支付租金
- 保持物業乾淨整潔，完好無損，確保搬出時與入住時狀況相同（正常的耗損除外）
- 遵守租約條款
- 尊重鄰居享有安寧和安靜的權利
注意：若租客違反租約條例，房東或物業經理會發出違約補救通知（Notice to remedy breach – Form 11），例如7日以上未支付租金。若租客不解決問題，房東或物業經理會發出搬出通知（Notice to Leave – Form 12）。
當然，若房東或物業經理未能對租客以及房屋進行良好維護或維修，租客同樣可以發出違約補救通知（Notice to remedy breach – Form 11）
2.2 房東的義務
在履行租賃義務的同時，房東需要：
- 確保物業在租約開始時空出、整潔並且維修良好
- 尊重您的隱私並且遵守進入要求
- 對物業進行維修和維護
- 遵守所有相關的健康和安全法律
- 將您的押金交給RTA
小貼士：
如果房東拒絕為您的設施進行維修，您可以要求RTA或仲裁法庭代收你支付的租金，直到房東按照您的要求對房屋進行維護。
2.3 為房屋添加固定裝置
若租客想要為房屋添加固定裝置，例如：固定投影儀。則需要向房東或物業申請，得到許可後才可安裝。
2.4 煙霧警報器
依照昆士蘭州法律規定，房東或物業經理必須為出租物業安裝煙霧警報器。租客則需要定期更換電池以及清潔煙霧警報器。
2.5 房屋定期檢查
通常來講，房東或物業經理每3個月會對房屋進行檢查或維修。大多數情況，房東或物業經理會提前2週給租客一份進入通知（Entry Notice – Form 9）。若有緊急情況，或租客口頭允許情況下，房東或物業經理可以進入房屋。若房東要賣房或轉租，因此允許公開看房，則需要得到租客的書面同意才可進入
2.6 續租
如果您希望續租，該如何處理呢？
一般來說，有如下兩種情況：
- 租約內容無變化，單純續租——需與房東簽署一份包含新日期的租約
- 租約內容有變化，租客同意續租——需在舊租約結束前，與房東簽署一份新的租約
注意：如果“定期租約”結束時您和房東還沒有進一步達成共識，你們的租約就會變成“不定期租約”繼續生效。
2.7 轉租與分租
一般來說，租約會註明房屋的使用用途，轉租與分租都要取得房東的同意。房東或物業經理同意後，二房東會與房東以及物業經理負有相同責任。
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