房產法 | 買家篇：購房6大程式和常見問題
逸升法律（Ascent Lawyers）瞭解購買房產是一件大事，不管您打算購買的是自住房或投資房，當中您或許會遇到各式各樣的問題，不知從何入手。
逸升法律的專業房產律師可以為您解答疑問，協助處理房產交割的大小事宜，保護您的合法權益，讓您無後顧之憂。
購房六大套裝程式括：
1）鎖定房產地區；2）確定預算，安排資金；3）鎖定心儀的房子；4）仔細閱讀合同並簽署；5）遵守合同生效後的主要日期；6）房產交割。
您是否有關于需不需要聘請律師？ 買房要注意哪些事兒，或作為海外人士，能否在澳洲購房的問題，接下來本篇文章將會為您概括的介紹：
1. 鎖定房產地區
買房的原因有多種，學區房是很多家庭選購的主要原因。 向你介紹EdMap，幫定居昆士蘭的您查詢您的家（或意向購買房產）是否在意向學校的學區範圍內。HTTP://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/
2. 確定預算，安排資金
您可以選擇以現金支付全款購買房產，或者安排貸款。 如需要貸款，請您聯繫銀行或貸款經紀人，拿到貸款預批（Pre-approval），確認您有能力支付的房產價位。
除了要安排資金支付房產本身的價格外，請同時預留資金作為支付律師費、土地局產權註冊費、印花稅等等費用。
常見問題
2.1 律師會幫忙跟銀行安排貸款嗎？
貸款事宜主要由銀行或貸款經紀人來安排，建議您直接跟他們溝通，他們能夠一一解答您的疑問，比如說借貸能力，買房的資金預算等等。 您需要在貸款申請成功後，通知我們的房產律師，以便我們進一步安排房產交割的工作。 我們在房產交割日前，會通知銀行所需要准備的金額，以確保房產能夠順利交割。 最重要的是您確認所購買的房產是在您的預算之內，剩下的就可以放心的交給我們專業的房產律師來完成過戶的程式。
2.2 律師如何收費？ 我什麼時候要支付律師費？
收費一般包含雜費和律師費。
- 雜費：房產律師在安排房產過戶的工作時，需要向不同的部門調取房產的訊息，以確保房子交割前無未交的費用。 律師會按照房產的類型，所在的市政府，來調取相關的報告。 調取報告時需要支付一定的費用，我們稱之為雜費。 我們的房產律師在瞭解您的房產基本資訊後，會估算雜費的金額。
- 律師費：律師費也因房產類型的不同而有所不同，建議您跟我們諮詢，我們會根據您的情況提供詳細的報價。 雜費和律師費一般在房子交割時支付。
2.3 什麼是印花稅？ 我要繳多少印花稅？
印花稅是政府向買家徵收的稅，金額會因以下因素而改變：
- 房產是自住房還是投資房
- 房產價格
- 您是否首次置業
- 您是本地居民還是海外人士
房產律師可以根據您的具體情況準確計算您所需要付的印花稅，協助您把握購房預算。
3. 鎖定心儀的房子
按照貸款預估的結果和您的預算，找到您心儀的房產。 市面上的房產大致分為以下兩種：
- 現房（公寓、獨立屋、聯排別墅）或空地
賣家可以私人出售，或通過房屋買賣仲介，以私人或者拍賣的方式出售。 - 樓花，期房
賣家可以透過房屋買賣仲介出售。
4. 仔細閱讀合同並簽署
房屋買賣仲介會準備購房合同讓您簽字。 建議您先委託房產律師為您預覽購房合同後才進行簽字。
常見問題
4.1 簽署合同前為什麼需要律師看合同？
房產律師會負責仔細為您查看合同，向您解釋合同的條款，保障您的權益。
4.2 買房是否一定要委託律師呢？
購買房產涉及的金額交易是上十萬，甚至上百萬、上千萬，在安排房產交割中不容有失。 假如稍有差池，買家可能被告毀約或面臨重大罰款。 所以委託有經驗的房產律師根據法律程式工作，保護您的權利，保證房產能順利交割。
4.3 合同上有哪些重要條款?
合同中所包含的條款對作為買家的您至關重要，比如：
- 貸款條款(Subject to Finance)
如果買家在貸款申請被拒時終止合同，買家可以根據此條款終止合同，拿回定金。 - 購房檢查條款 (Subject to Building and Pest Inspection)
如果房屋檢查時發現房子有嚴重白蟻或者結構性問題，買家可以根據此條款終止合同，拿回定金。 - 海外人士許可（FIRB）條款 (Subject to FIRB Approval)
海外人士購買房產必須得到海外人士購房許可。 若買家申請FIRB被拒，則可以根據此條款終止合同。
5. 遵守合同生效後的重要日期
在買賣雙方都簽署合同後，合同便會正式生效。 我們的房產律師會提醒您按照合同要求，遵循合同重要日期安排以下的事宜：
- 交付定金
- 合同冷靜期
- 購房檢查日期（房屋建築, 游泳池，白蟻）
- 貸款申請日期等等
常見問題
5.1 什麼是合同冷靜期?
冷靜期是購房合同生效之後，買家有可以再次思考並中止合同的機會。 一般來說，冷靜期為 5 個工作日，從買家/買家律師收到合同之日算起。 如買家在冷靜期內中止合同，需要付合同價格0.25% 的罰款。
5.2 一定要進行購房檢查嗎？
在澳洲買現房，不論是公寓、獨立屋、聯排別墅，建議買家都要安排購房檢查，來確保房屋沒有白蟻或者結構性問題。
5.3 假如購房檢查報告發現房子有問題，我可以終止合同嗎？
如果房屋檢查時發現有重大問題，而且合同裡有Subject to Building and Pest Inspection條款，您或許可以終止合同。 具體個案請找我們的房產律師進行諮詢。
5.4 我什麼時候要買房屋保險?
買賣雙方簽字後第一個工作日下午五點起，您就要開始承擔房屋損毀的風險。 我們強烈建議您購買房屋保險，投保內容可以包括房屋本身、地毯、窗簾和其他房屋附屬物等。 在交割後，您也應該為房子中的財物購買保險。
5.5 銀行還沒有批下我的貸款，可是合同的貸款限期快到了，我應該怎麼辦？
如果貸款限期快到，可是銀行通知您貸款還沒有準備好，請您儘快通知我們的房產律師，我們會向賣家申請合理的延期貸款限期。
6. 房產交割
交割當天買賣雙方和貸款銀行便會安排檔和支票的交接。
常見問題
6.1 我需要出席交割現場嗎？
作為買家的您不需要出席，只需要耐心等候我們的房產律師處理好過戶的手續，完成後我們便會通知您交割完成。 您便可以安排到房屋買賣仲介那裡取鑰匙，正式入住。
6.2 交割日期可以提前嗎？
只要買賣雙方都同意，您可以告知我們的房產律師為您向賣家申請把交割日期提前。
6.3 如果交割無法如期完成，誰應該負責？
- 買家過失而影響交割：
賣家有權終止合同、沒收定金以及起訴買家違約索取賠償賣家的損失。
如果賣家同意延期交割日期，賣家有權要買家按日支付利息直到交割完成為止。 - 賣家過失而影響交割：
買家有權終止合同，拿回定金以及起訴賣家違約索取賠償買家的損失。
其他問題
問題：我是海外人士，我可以在澳洲買房嗎？
無論您是留學生，背包客，或遊客，您都可以在澳洲購買房產，可是您需要注意以下幾項：
- 獲得外國投資審查委員會FIRB 批准
您需要先向外國投資審查委員會（FIRB）提出申請並獲准後才可以購買房產。 目前申請FIRB的費用會根據房產的價值而有所不同。 - 額外印花稅
在澳洲買房，無論是海外人士或澳洲居民，都需要繳付一定的印花稅。 相比澳洲居民，海外人士需要支付額外的印花稅。
